Региональная программа капитального ремонта жилищного фонда 2014-2043 гг.

Постановлением Правительства Сахалинской области №199 от 28.04.2014 утверждена региональная программа "Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Сахалинской области, на 2014-2043 годы".

Реализация долгосрочной программы капитального ремонта, которая расчитана на 2014-2043 годы, осуществляется некоммерческой организацией "Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Сахалинской области". Официальный сайт: www.fkr65.ru

Кратко о капитальном ремонте многоквартирных домов

1. Кто обязан уплачивать взносы на капитальный ремонт

Согласно ч.3 ст.158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) обязанность вносить взносы на капитальный ремонт распространяется на всех собственников (пользователей) помещений в многоквартирных домах (далее - МКД) с момента возникновения права собственности (пользования) на помещения в этом доме Взносы на капитальный ремонт должны вносить собственники (пользователи) как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

От обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт освобождены собственники помещений в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу (ч.2 ст.169 ЖК РФ).

2. С какой целью вводятся взносы на капитальный ремонт

Взносы на капитальный ремонт вводятся для формирования фондов капитального ремонта многоквартирных домов (ч.3 ст.170 ЖК РФ).

В фонд капитального ремонта, кроме внесенных взносов на капремонт, зачисляются также проценты, уплаченные собственниками помещений за просрочку внесения взносов, и другие средства в случаях, установленных ч.1 ст.170, ч.4 ст.169 ЖК РФ.

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:

оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);оплаты услуг по строительному контролю;погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту;уплаты процентов за пользование кредитами, займами;оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам на капитальный ремонт МКД (ст.174, ч.1 ЖК РФ).

3. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт

Собственники помещений в МКД ежемесячно вносят взносы на капитальный ремонт, исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, устанавливаемого нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (далее – минимальный размер взноса) и площади принадлежащего им помещения в многоквартирном доме. На территории Сахалинской области Постановлением Правительства Сахалинской области от 29.05.2014г. №255 (ред. от 25.06.2015) установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Сахалинской области на 2015 год в размере 6,0 рубля на квадратный метр в месяц.

Постановлением Правительства Сахалинской области от 16.06.2015 №216 установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Сахалинской области на 2016 год в размере 6,0 рубля на квадратный месяц в месяц.

Собственники помещений в МКД могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в большем размере, чем установленный минимальный размер взноса (ч.8.2 ст.156 ЖК РФ).

Расходы собственников жилых помещений на уплату взноса на капитальный ремонт (исходя из установленного минимального размера взноса) включаются в размер расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, по которым может быть предоставлена субсидия на оплату жилого помещений и коммунальных услуг (ч.6 ст.159 ЖК РФ). Таким образом, введение минимального размера взноса на капитальный ремонт не приведет к ухудшению финансового положения собственников – граждан с низкими доходами (получателей жилищных субсидий).

4. Виды работ по капитальному ремонту, которые оплачиваются за счет минимального размера взноса

Жилищный кодекс установил перечень работ и услуг, которые могут финансироваться за счет средств, формируемых исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт (ч.1 ст.166 ЖК РФ):

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

В соответствии с Законом Сахалинской области от 15.07.2013 №76-ЗО "О регулировании отдельных вопросов обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Сахалинской области" (далее — Закон Сахалинской области №76-ЗО) в нашем регионе указанный перечень помимо установленных включает в себя:

1) выполнение инженерных изысканий;

2) подготовка проектной документации;

3) осуществление авторского надзора;

4) осуществление государственной экспертизы проектной документации;

5) осуществление строительного контроля;

6) экспертиза сметной документации;

7) утепление фасада;

8) переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

9) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа).

5. Возникновение обязанности вносить взносы на капитальный ремонт

Обязанность вносить взносы на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в МКД по истечении восьми календарных месяцев (ч.3 ст.169 ЖК РФ), если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Согласно Закона Сахалинской области №76-ЗО обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении шести календарных месяцев (в ред. Закона Сахалинской области от 30.11.2015 №76-ЗО), начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (п.3 ст.1-1 ЗО №76). Постановление Правительства Сахалинской области от 28.04.2014г. №199 «Об утверждении региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Сахалинской области, на 2014-2043 годы» опубликовано в газете «Губернские ведомости» и размещено на официальном сайте Губернатора и Правительства Сахалинской области. Таким образом, в ноябре 2014 года у жителей Сахалинской области возникла обязанность уплаты взносов на капитальный ремонт.

6. Способы формирования фонда капитального ремонта

Жилищный кодекс определил два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома (ч.3 ст.170 ЖК РФ):

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации (далее – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора – организации, создаваемой субъектом Российской Федерации (далее – формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора).

Рассмотрим в чем различия способов формирования фонда капитального ремонта.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете означает, что собственники помещений в МКД перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации (в банке), фонд капитального ремонта формируется в виде денежных средств, находящихся на таком специальном счете (п.1 ч.3 ст.170 ЖК РФ).

Собственники помещений в МКД вправе формировать фонд капитального ремонта только на одном специальном счете.

На специальном счет могут «накапливаться» средства фонда капитального ремонта только одного многоквартирного дома (ч.4 ст.175 ЖК РФ).

Открыть специальный счет в банке может юридическое лицо, которое собственники помещений выберут в качестве владельца такого специального счета (п.4 ч.4 ст.170 ЖК РФ).

Слово «специальный», используемое для обозначения банковского счета на котором формируется фонд капитального ремонта, означает, что независимо от того, кто открыл такой банковский счет (кто является владельцем специального банковского счета), денежные средства, которые находятся на этом счете, принадлежат собственникам помещений в МКД (ч.1 ст.36.1 ЖК РФ).

Средства со специального счета могут расходоваться только на проведение капитального ремонта того МКД, собственники помещений в котором сформировали фонд капитального ремонта на этом счете, и не могут расходоваться на капитальный ремонт других МКД (ст.177 ЖК РФ).

Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора

Формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора означает, что взносы собственников помещений в МКД перечисляются на счет организации, созданной субъектом Российской Федерации для организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Постановлением Правительства Сахалинской области от 09.08.2013г. №440 «О создании некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Сахалинской области» на территории Сахалинской области создан указанный оператор.

Главной особенностью такого способа формирования фонда капремонта является то, что взносы на капитальный ремонт, которые собственники перечисляют региональному оператору, становятся имуществом регионального оператора (ч.1 ст.179 ЖК РФ), а фонд капитального ремонта формируется в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в отношении регионального оператора (п.2 ч.3 ст.170 ЖК РФ).

Это означает, что у собственников помещений появляется право требовать от регионального оператора выполнения капитального ремонта МКД в объеме и сроки, определенные региональной программой капитального ремонта (ч.1 ст.182 ЖК РФ).

Региональный оператор обязан вести учет средств, поступивших ему в виде взносов собственников помещений на капитальный ремонт, то есть учет фондов капитального ремонта по каждому МКД. Кроме того учет ведется и отдельно по каждому собственнику помещений в МКД (ч.1 ст.183 ЖК РФ).

Региональный оператор по запросу предоставляет собственникам помещений в МКД, а также лицу, ответственному за управление МКД, сведения по формированию и расходованию средств фонда капитального ремонта, который формируется у регионального оператора (ч.2 и 3 ст.183 ЖК РФ).

Региональный оператор вправе расходовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в одних МКД, на проведение капитального ремонта других МКД, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора (ч.1 ст.182 ЖК РФ).

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта у регионального оператора, могут использоваться только для финансирования капитального ремонта общего имущества в этих домах.

Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается (ч.3 ст.189 ЖК РФ).

Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта у регионального оператора, в объеме и сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта.

Собственники помещений возмещают региональному оператору средства, израсходованные на капитальный ремонт дома сверх сформированного фонда капитального ремонта, за счет последующих взносов на капитальный ремонт (ч.7 ст.182 ЖК РФ).

7. Выбор способа формирования фонда капитального ремонта

Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме (ч.3 ст.170 ЖК РФ).

Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должно приниматься общим собранием (п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ) количеством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Способ управления МКД не ограничивает собственников помещений в выборе способа формирования фонда капитального ремонта. При любом способе управления домом собственники помещений могут выбрать как способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, так и способ формирования фонда ремонту у регионального оператора. Но если выбран способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, то выбор лица, которое может быть владельцем специального счета, зависит от способа управления домом.

Собственники помещений в доме, который управляется товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом могут выбрать в качестве владельца специального счета товарищество (с учетом требований к такому товариществу, установленных п.1 ч.2 ст.175 ЖК РФ) или жилищный кооператив, а также регионального оператора.

Собственники помещений в многоквартирном доме, который управляется непосредственно собственниками помещений либо управляющей организацией (а также «многодомовым ТСЖ»), в качестве владельца специального счета могут выбрать только регионального оператора (ч.2 и 3 ст.175 ЖК РФ).

Согласно п.5 ст.170 ЖК РФ решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в МКД в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен МКД, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта. В целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, собственники помещений в МКД должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания таких собственников, которым оформлено это решение.

В соответствии с п.3 ст.1 Закона Сахалинской области от №76-ЗО решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта собственники помещений в МКД в Сахалинской области принимают в течение четырех месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта. Таким образом, к сентябрю 2014 года собственники помещений МКД Сахалинской области должны были определиться по выбору способа формирования фонда капитального ремонта.

Контроль за выбором способа формирования фондов капитального ремонта осуществляет Государственная жилищная инспекция Сахалинской области.

В случае, если собственники помещений в установленный срок не выбрали или не реализовали выбранный способ формирования фонда капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого многоквартирного дома на счете регионального оператора (ч.7 ст.170 ЖК РФ).

Но до этого (не позднее чем за месяц до окончания установленного срока) орган местного самоуправления должен созвать общее собрание в многоквартирном доме для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (ч.6 ст.170 ЖК РФ).

8. Изменение способа формирования фонда капитального ремонта

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст.173 ЖК РФ), но вступление принятого решения в силу зависит от первоначального способа формирования фонда капитального ремонта.

Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и переходе к формированию фонда капремонта у регионального оператора:

собственники помещений в течение пяти рабочих дней направляют решение общего собрания владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт (ч.4 ст.173 ЖК РФ);решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания, который в течение пяти дней после этого обязан перечислить средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора (ч.6 ст.173 ЖК РФ).

Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, то согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ решение о прекращении вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 статьи 173 ЖК РФ (в случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности).

После вступления решения в силу региональный оператор в пятидневный срок перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет (ч.5 ст.173 ЖКРФ).

Если капитальный ремонт МКД, предусмотренный региональной программой капитального ремонта и признанный необходимым, не был проведен в срок, установленный региональной программой из-за того, что собственники помещений в МКД не приняли необходимого решения, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения органа местного самоуправления (ч.7 ст.189 ЖК РФ).

9. Возможность досрочного проведения ремонта, увеличения объема и стоимости работ

Жилищный кодекс установил, что собственники помещений в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД либо по предложению лица, осуществляющего управление МКД или его содержание, либо по собственной инициативе (ч.2 ст.189 ЖК РФ).

Сроки и объемы капитального ремонта общего имущества в данном доме, установленные региональной программой, служат для собственников, формирующих фонд капремонта на специальном счете, только ориентиром при планировании капитального ремонта.

Для того, чтобы банк перечислил средства со специального счета на покрытие расходов на капитальный ремонт, достаточно решения общего собрания собственников помещений, заключенного договора на выполнение ремонтных работ и акта выполнения таких работ (ч.4 ст.177 ЖК РФ).

10. Кто имеет право выбирать подрядчика работ (услуг) по проведению капитального ремонта МКД

В случаях, когда собственники помещений в МКД формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, то за обеспечение проведения капитального ремонта и его результаты отвечают сами собственники. Они вправе принять решение о выборе организации для выполнения работ по капитальному ремонту и заключить с ней договор. Товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация могут быть уполномочены решением общего собрания собственников помещений выступать заказчиком на работы по капитальному ремонту и контролировать их выполнение.

Оплата капитального ремонта со специального счета осуществляет банком по указанию владельца специального счета в адрес исполнителей работ и услуг по капитальному ремонту при предоставлении следующих документов (ч.4 ст.177 ЖК РФ):

1) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;

2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;

3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору.

В случае, когда собственники помещений формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, организацию и финансирование капитального ремонта МКД организует сам региональный оператор (ч.1 ст.182 ЖК РФ) в объеме и сроки, установленные региональной программой капитального ремонта. Тем не менее, и в этом случае от собственников помещений требуется принятие решений о проведения капитального ремонта многоквартирного дома.

11. Кто может быть заказчиком проведения ремонта дома

В соответствии с Жилищным кодексом функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора, осуществляет региональный оператор (п.3 ч.1 ст.180 ЖК РФ), либо орган местного самоуправления.

Согласно ч.2 ст.182 ЖК РФ в обязанности технического заказчика входит:

обеспечение подготовки задания на выполнение услуг (работ) по капитальному ремонту и (при необходимости) подготовка, утверждение и несение ответственности за качество проектной документации на капремонт и её соответствие законодательным требованиям;привлечение подрядчиков для выполнения услуг (работ) по капитальному ремонту и заключение с ними от своего имени соответствующих договоров;контроль качества и сроков выполнения услуг (работ) подрядными организациями и соответствие таких услуг (работ) требованиям проектной документации;приемка совместно с собственниками выполненных работ.

12. Какие средства можно использовать для финансирования ремонта, если накоплений недостаточно

Региональный оператор финансирует капитальный ремонт МКД за счет средств, поступающих на счет регионального оператора от платежей собственников помещений в МКД, и за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета (п.4 ч.1 ст.180 и ч.1 ст.182 ЖК РФ).

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних МКД, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других МКД (ч.4 ст.179 и ч.1 ст.182).

13. Возможные меры государственной поддержки капитального ремонта

Законодательством допускается возможность, что, помимо средств собственников помещений в МКД, аккумулируемых в фондах капитального ремонта и привлекаемых по решению собственников кредитов, еще одним финансовым источником финансирования капитального ремонта МКД являются бюджетные средства. Меры государственной и муниципальной поддержки предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в МКД способа формирования фонда капитального ремонта (ч.2 ст.191 ЖК РФ).