версия для слабовидящих
Герб города Южно-Сахалинска
 
ГлавнаяЖилищно-коммунальное хозяйствоСтатьи → О взаимоотношениях собственников и управляющих компаний (страница отредактирована: 06.03.2013)


О взаимоотношениях собственников и управляющих компаний

ЖКХ – Живи Как Хозяин

 

ГДЕ НАХОДЯТСЯ РЫЧАГИ УПРАВЛЕНИЯ

К сожалению, не все жильцы еще понимают – что такое их права собственников. Эти разъяснения помогут расставить точки над «i».

 

Где хозяева и где исполнители

Статистика государственной жилищной инспекции Сахалинской области фиксирует рост числа жалоб поступающих от островитян на предоставление жилищно-коммунальных услуг и на состояние жилых домов. Если в 2009 году их было зафиксировано 1228, то в 2010 – 1604, в 2011 – 2360. А с начала 2012 года количество жалоб уже составило 1806.

Больше всего люди обращаются с жалобами на неважное, мягко говоря, состояние жилых домов и кровель, в частности; а также на взаимоотношения с управляющими компаниями, которые порой завязываются в непростой клубок.

– Как правило, при рассмотрении обращений наши сотрудники сталкиваются с тем, что собственники квартир не понимают своих прав, которыми их наделило законодательство, – говорит руководитель инспекции Виктория Кулик. – Люди не спешат ими воспользоваться, чтобы обеспечить себе благоприятные жилищные условия. Думают, что все разрешится само собой. Но это заблуждение!

По действующему законодательству органы местного самоуправления, органы исполнительной власти субъектов РФ, исполнители услуг и работ не вправе принимать решения о проведении работ и о финансировании проведения работ, влияющих на характеристики многоквартирных домов, без получения на то согласия собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством. Только собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества; проводить осмотры имущества; контролировать работу управляющих компаний; принимать решения о ремонте общего имущества в многоквартирном доме непосредственно управляющей организацией в объеме денежных средств, собранных на эти цели или принимать решения о направлении документов-заявок в муниципальную администрацию для участия в целевых программах, реализуемых за счет местного, областного и федерального бюджетов.

Здесь важно понять – управляющие компании (УК), обслуживающие многоквартирные дома, это не хозяева, которые диктуют условия, а наемные организации, которые выполняют требования жильцов на основании договорных отношений. Отношения эти должны быть закреплены в договоре – его заключает с УК каждый собственник. И что еще немаловажно – это приложение к договору с перечнем работ и услуг, которые обязуется выполнять управляющая компания.

Можно провести такую аналогию: жилье в многоквартирном доме – такая же собственность, как личный автомобиль. Управляющая компания – такой же исполнитель работ, как автосервис. Станем ли мы безраздельно полагаться на его работников и перепоручим ли им все заботы о состоянии автомобиля? Или же проверим качество сделанного ими, будем прислушиваться к работе двигателя, и других узлов, чтобы вовремя распознать сбой?

Как правило, если в одном автосервисе вам сделали работу с браком, вы поедете в другой. Так же и с жильем – собственники имеют право, закрепленное в Жилищном Кодексе РФ, сменить УК если она не соответствует предъявляемым требованиям. Для этого нужно организовать общее собрание собственников и принять решение: сменить ее или потребовать работать как полагается. Но практика Госжилинспекции показывает, что такое бывает нечасто. Люди выражают недовольство в устной и письменной форме, жалуются на жизнь, на соседей, на власть, но сами пассивны, а ведь это их собственность. Почему мы забывает об этом, когда надо беречь, управлять, содержать, но вспоминаем, когда надо продать, обменять, наследовать?

 

От инициативы до решения

А чем это чревато «Губернские ведомости» рассказывали в прошлом году в материале «Внутридомовая победа» от 13 октября.

Напомним – взаимоотношения жильцов Южно-Сахалинского дома №8 по ул. Сахалинской и УК ООО «Сахалинский центр энергосбережения» дошли до той стадии, что во всем доме стали регулярно отключать свет, невзирая на то, есть долг в отдельно взятой квартире или нет. Проблема заключалась в непростых взаимоотношениях УК с энергетиками. Жильцы стали крайними. И терпели такую ситуацию не один месяц и только после этого поняли, что нужно сменить управляющую компанию. Не поленились прийти на общее собрание – потому что допекло. После этого кризис был преодолен. Тогда-то жители поняли, откуда росли корни их проблемы. В свое время они как то упустили разъяснения городских властей о том, что собственники вольны выбрать себе управляющую компанию – надо только организовать общее собрание собственников и оформить его решение. Но у всех были более важные дела. В результате согласно закону, этот дом, как не выбравший УК, выставили на аукцион. И на нем победила УК ООО «Сахалинский центр энергосбережения»…

– Важно понять, что решение по выбору УК, отказа от ее услуг и пр. могут сделать только собственники на своем общем собрании – подчеркивает В.Кулик. – Госжилинспекция и власти МО такими правами не наделены. Муниципальной власти закон дает право лишь инициировать собрание, но не принимать решения за собственников. А многие, приходя к нам, искренне думают, что наши инспекторы или должностные лица мэрии просто обязаны убрать с их дома плохую управляющую компанию и назначить другую, хорошую. Вода под лежащий камень не течет, поэтому необходимо учиться управлять своим имуществом. И вот здесь мы готовы помогать. Если же вы считаете что содержание собственности вам не по силам, по качественным характеристикам технического состояния дома, то вы вправе отказаться от собственности в пользу муниципальной власти, в таком случае она возьмет на себя содержание и управление имуществом.

И наверняка, не все еще знают, что с осени прошлого года Жилищный Кодекс РФ дополнен статьей 161.1. В помощь собственникам многоквартирных домов, для более мобильного принятия решений и осуществления контроля за качеством предоставления услуг по управлению дома прописано создание Советов многоквартирных домов. Появиться они должны во всех домах, где имеется более 4 приватизированных квартир. Можно сказать, это возвращение к существовавшей когда-то форме управления домами. Тогда тоже из числа жильцов назначался управляющий домом – управдом. Схема удачно работала, даже советский кинематограф не смог в свое время обойти эту тему, где яркими персонажами были до фанатизма активные и радеющие о порядке управдомы Варвара Сергеевна Плющ (в исполнении Нонны Мордюковой) в фильме«Бриллиантовая рука» и Иван Васильевич Бунша (в исполнении Юрия Яковлева) в фильме«Иван Васильевич меняет профессию».

Пусть название теперь другое – главное, останется прежняя основа, то есть хозяйская забота о домовом имуществе. Все это сформирует механизм контроля за деятельностью УК. Ведь так сложилось, что в процессе коммунальной реформы подобные структуры выпали из под надзора со стороны государства. Со всеми вытекающими отсюда последствиями. Но и этот пробел реально устранить – если собственники станут активнее пользоваться своими правами. Тогда управляющим организациям не останется ничего другого, как только работать на благо тех, кто ее нанимает. Ведь потерять заказчика услуг в рыночных условиях не захочет никто.

Евгений АВЕРИН, корреспондент газеты «Губернские ведомости».

 

 

Справка

Согласно части 1 статьи 161.1 Жилищного Кодекса РФ, Совет дома избирается из числа владельцев квартир на общем собрании собственников – если в таком доме не создано ТСЖ – товарищество собственников жилья и если дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Совет дома является только вспомогательным инструментом, который обеспечивает решение общего собрания собственников (например, по установке общедомовых счетчиков), помогает вести дополнительный общественный контроль при управлении многоквартирным домом. Но он нив коем случае не подменяет собой управляющую организацию.

 

 

Возьмите на заметку

Как можно самим сориентироваться, насколько честна управляющая компания? Здесь специалисты Госжилниспекции советует присмотреться – насколько, например, чисто в вашем дворе или подъезде. Если не очень – нелишне посмотреть в перечень услуг, приложенных к договору: с какой частотой там прописана уборка? И вообще – есть ли в вашем подъезде адрес управляющей компании, список предоставляемых ею услуг и прочее? Если уборка двора должна проводиться скажем, 5 раз в неделю а по состоянию двора это не скажешь – стоит задуматься. И задать вопрос в УК – отчего так происходит, куда идут деньги и пр. Ну а если деятельность компании не устраивает – инициировать общее собрание, которое может потребовать от УК надлежащего исполнения своих обязанностей. Или сменить компанию на более добросовестную.

 

 

Материал предоставлен газетой «Губернские ведомости» от 04.10.2012 №180 (4108)


Метки: тсж, ук, управляющая компания, управляющие организации